How relevant are generalist real estate indices in emerging markets?

Os índices imobiliários dependem de hipóteses de qualidade constante. As técnicas hedônicas são mais rigorosas do que preços médios, pois as primeiras controlam a qualidade dos imóveis disponíveis no mercado e a inclusão de ativos em diferentes períodos. Utilizamos uma base de dados única de preços de locação de escritórios comerciais sitos em São Paulo para criar dois tipos de indicadores baseados em dummy de tempo. Segundo nosso registros, não existem estudos sobre a recente desaceleração neste mercado ou que compare o desempenho de diferentes métodos de dummies de tempo. O primeiro modelo ⬜ ⬜padrão⬢ ⬜ inclui dummies de tempo, dummies de região e características dos imóveis. O segundo modelo ⬜ efeitos fixos ⬜ é um modelo alternativo, em que consideramos dummies de tempo, características variáveis no tempo (idade) e efeitos fixos específicos dos imóveis. Esta última metodologia lida com heterogeneidade atemporal não observada. Nossos resultados sustentam a estratificação por região e por classe para explicar a performance de diferentes nichos. O modelo padrão é frequentemente viesado para cima, especialmente nas regiões em desenvolvimento e entre prédios de primeira linha, onde a oferta é mais flexível. Esta metodologia limita a nossa capacidade de controlar efeitos de localização além do nível regional. A rigidez das variáveis hedônicas atemporais não permite acomodar características específicas quando novos edifícios entram na amostra de forma não-aleatória.