Is insufficient land supply the root cause of housing shortage? Empirical evidence from Hong Kong

همانطور که کمبود مسکن فعلی در هنگ کنگ یک مسئله اجتماعی شدید است، دولت برنامه ای برای افزایش عرضه زمین های مسکونی به منظور افزایش عرضه مسکن ارائه کرده است. در این مقاله اثربخشی این سیاست مورد بررسی قرار می گیرد و عوامل موثر بر تکمیل های جدید توسعه را مورد بررسی قرار می دهد. با تجزیه و تحلیل داده های سری زمانی، نشان می دهد که عرضه مسکن جدید در هنگ کنگ مستقل از عرضه زمین توسط دولت است، یعنی سیاست افزایش عرضه زمین برای افزایش عرضه مسکن ممکن است بی اثر باشد. بر خلاف بسیاری از مطالعات قبلی در مورد عرضه مسکن از توسعه دهندگان تحت چارچوب اقتصادی نئوکلاسیک، این مطالعه با استفاده از تحلیل عوامل موثر بر میزان بازده داخلی سرمایه گذاری های مسکونی، یک رویکرد میکرو را دنبال می کند. این مطالعه نشان می دهد که کاهش نرخ بازگشت داخلی سرمایه گذاران مسکن توسعه دهندگان، که عمدتا به دلیل قیمت بالای زمین ایجاد شده است، منجر به کاهش عرضه مسکن شده است. هنگامی که نرخ بازگشت داخلی کاهش می یابد، توسعه دهندگان پروژه های خود را کاهش می دهند و به سرزمین خود ادامه می دهند و منتظر زمان بیشتری برای توسعه هستند. نتایج این تحقیق نشان می دهد که زمین در مناطق شهری با قیمت های بالای زمین، مانند جزیره هنگ کنگ، تقریبا دو و نیم سال طولانی تر از زمین در مناطق با قیمت های پایین زمین، مانند سرزمین های جدید است. با توجه به این امر، دولت بهتر است که زمین های بیشتری را در مناطق با قیمت پایین زمین عرضه کند. با این حال، به سادگی افزایش عرضه زمین به توسعه دهندگان کمبود مسکن در هنگ کنگ را حل نمی کند. در عوض، شرایط اطراف زمین عرضه شده باید بهبود یابد تا قیمت مسکن مربوط به آن کاهش یابد تا کاهش نرخ بازده داخلی صورت گیرد که باعث ایجاد توسعه دهندگان برای عرضه خانه های جدید می شود.